Skarpnäcks Trädgårdsstadsförening

Snabbindex

När det begav sig (Länsmansvägen)

Att bygga till

Egnahemsområden

I början av 1900-talet antogs en lag som möjliggjorde upplåtelse av mark genom tomträtt. Samtidigt började Stockholms stad köpa upp markområden i stadens närhet för att ge arbetare och tjänstemän möjlighet att bygga sig ett eget hem till sin familj. Man planerade marken med för den tiden små tomter och med noggranna bestämmelser. Dessa planer gäller oförändrade efter snart hundra år och har gett populära och stabila områden.

Men med ökade krav på umgängesytor och egna rum till barnen vill många bygga till sina hus. Det är en naturlig och viktig del i stadens förtätning. Här nedan är det viktigaste att veta om detaljplan och bygglov för egnahemsbebyggelsen inom Skarpnäcks trädgårdsstadsförenings område sammanfattat. De senare byggda radhusområdena berörs även kortfattat.

Detaljplan

En detaljplan reglerar vilka rättigheter och begränsningar som gäller för fastigheterna inom ett visst område. Tidigare kallades det stadsplan och de var mer generellt hållna än dagens detaljplaner. I stora delar av föreningens område gäller fortfarande stadsplanerna från 20-talet. Planen består av en plankarta samt planbestämmelser och finns att hämta på Stockholms stadsbyggnadskontor (Sbk) .

Det viktigaste begränsningarna att känna till här är byggnadsarea, avstånd till tomtgräns och byggnadshöjd

Byggnadsarea

Avstånd till tomtgräns

Fristående hus ska vara placerade minst 4,5 meter från gräns till granntomt, eller 6 meter om huset är över 5 meter högt. Även om en gavel vetter mot granne är det takfotshöjden som räknas. Ursprunget till avståndskravet är att begränsa risken för att bränder ska sprida sig, men det har med tiden blivit ett av de starkaste karaktärsdragen i villaområden. Det som dock särskiljer många egnahemsområden från annan villabebyggelse är att man tillät husen att stå dikt an tomtgränsen mot gata vilket ju gör tomten samlad och mer användbar i förhållande till sin storlek.

Byggnadshöjd

De flesta fastigheter har beteckningen ÖI och får byggas i ett plan plus vindsvåning. Begreppet 1½-planshus finns inte i planen men definitionen av vind respektive våning har med takfotshöjden att göra. Takfoten är den teoretiska skärningen mellan fasadlivet och takpanelen. Takfoten får vara högst 700 mm över golvet på vinden för att det inte ska räknas som våning. På många hus är detta mått redan i originalutförandet högre, upp till ca 1200 mm, och då går det ofta bra att även en tillbyggnad har den takfotshöjden. Särskilt om man förlänger ett hus blir det ju väldigt konstigt annars. Det finns exempel där man byggt på en glasveranda och då lagt takfoten högre för att få bättre utrymme i den smala byggnadskroppen men det är numera svårt att få bygglov för det. Emelie Högqvists väg ansluter till bebyggelsen norr om Skarpnäcks skola och där gäller ÖII, dvs. två fulla våningar.

Även för källare finns en definition. Den genomsnittliga marknivån vid fasad ska ligga max 1500 mm under golv på entréplan. Är det mer räknas källaren som en våning. Garagenedfart med stödmurar beaktas inte utan man räknar med en linje tvärs över i höjd med angränsande marknivå.

Planlösning

I Boverkets byggregler, BBR kapitel 3, ställs krav på utformning av nybyggda bostäder för att de ska vara funktionella under lång tid och för olika ägare med olika behov. Vid större tillbyggnader kan Sbk kräva att man tillgodoser de kraven. Det ska då finnas möjlighet att klara de vardagliga behoven på entréplan. Det som förvånar många är när det ställs krav på ett tillgänglighetsanpassat badrum på entréplan. Man kanske har ett badrum på övre plan och vill bara ha ett litet wc på entréplan. Det finns ingen entydig definition på hur omfattande en tillbyggnad ska vara för att handläggaren ska kunna åberopa nybyggnadsregler. Läs mer i BBR kap 3 Enligt den nya plan- och bygglagen, PBL, som träder i kraft 2 maj 2011, ska planlösningen granskas redan i bygglovsfasen. Tidigare har det skett först i bygganmälan. För privatpersoner är detta en bra förändring eftersom man slipper risken för besvärliga överraskningar just innan byggstart.

Varsamhetskrav

I plan- och bygglagen finns ett varsamhetskrav formulerat. Det är allmänt hållet och handlar om att identifiera och bevara kvalitéer och karaktär. Läs mer här

Varsamhetskravet handlar i vårt fall främst om exteriören. Man ser helst att man använder tidstypiska material och detaljer. Det kan gälla fasadmaterial, takbeläggning, fönsterformat, takfot, plåt- och smidesdetaljer m.m. Viktigt att tänka på är att våra hus från 20-talet har en mycket enklare karaktär än husen i t.ex. Gamla Enskede. Alltför täta spröjsningar och utsirade snickerier hör inte hemma här. Däremot kan en enstaka modern detalj förstärka tidskänslan på en i övrigt stilanpassad tillbyggnad. Det kan vara ett annorlunda fönsterparti eller en asymmetrisk entrétrappa. Stora fönster i källare är en känslig punkt. Det ska enligt Sbk vara de små gluggarna på ca 900x500 mm även om delar av källare ligger högt över mark. Ett sätt kringgå detta är att bygga en ”garageport” med glasat dörrparti.

Avläsbar ursprungsvolym

Ofta kräver SBK att husets ursprungsvolym ska vara avläsbar. De vanligaste exemplen är att en tillbyggnad i vinkel ska dras in från hörnen ca 0,5 meter och att taknock ska läggas några dm lägre än befintlig nock. Man kan då säga att tillbyggnaden underordnar sig och man kan läsa ursprungshusets volym. Däremot finns flera exempel på att man har förlängt hus i samma liv. Det blir ofta en ren och enkel lösning men bryter ju mot ovanstående krav.

Ideologin har förändrats genom åren så när man ser äldre tillbyggnader som bryter både i formspråk, materialval och detaljer så är det inget man kan referera till idag.

Takkupa

Normalt ges bygglov för takkupa mellan två takstolar. Om det t.ex. är 1,1 m fritt mellan takstolarna och väggarna byggs 200mm blir kupan 1,5 m bred utvändigt. Sbk ser helst att kupan har sadeltak. Det finns dock en del exempel på bredare kupor, ofta med pulpettak. De är planstridiga då de överskrider byggnadshöjden. Den som ändå vill bygga en sådan kan presentera det som ett alternativ till takfönster. Sbk anser att takfönster bryter karaktären på egnahemshusen men det finns inget hinder i planen. Hellre en planstridig takkupa än planenliga takfönster alltså.

Radhusbebyggelsen

Planen för radhusbebyggelsen på Nämndemansbacken och Sekreterarbacken från 1963 är betydligt mer detaljerad och tillåter bara precis de radhus som sedan byggdes. Resten av kvartersmarken är prickad och får därmed ej bebyggas. Under åren har dock en del tillbyggnader tillåtits. Dels ett antal tillbyggnader i ett plan på drygt 20 m2, dels takkupor med ett litet extrarum på vinden.

Planerna för 2000-talets bebyggelse utmed Gamla Tyresövägen tillåter inte heller något utöver det som har byggts.

Bygglovshandlingar

På Stadsbyggnadskontorets hemsida finns all information om den formella gången vid bygglovansökan. Se här.

En normal bygglovsansökan för en villatillbyggnad består av följande:

  • Bygglovsblankett, finns att hämta här.
  • Situationsplan, skala 1/400. Den visar tomten, huset med tillbyggnad samt de närmaste grannfastigheterna.
  • Planer 1/100. Tillbyggnaden redovisas med mått och skrafferade väggar.
  • Fasader 1/100. Alla förändringar redovisas. Måttsätt t.ex. taknock i förhållande till befintlig.
  • Sektion 1/100. Här kan t.ex. höjd till takfot måttsättas.
Ritningarna brukar kunna rymmas på 2 eller 3 stycken A3 ark.

Läs mer om vilka handlingar som krävs här.

Skicka in bygglovet

När det är inskickat dröjer det normalt max två veckor till ärendet är registrerat och det finns en handläggare utsedd. Ring och be att få tala med handläggaren och fråga om ansökan är komplett och om det önskas foton eller annat kompletterande material. Det är bra att på ett vänligt sätt göra sig påmind för att få igång en dialog och att ärendet inte ska sjunka längs ned på skrivbordet. Om bygglovsansökan inte strider mot planen eller varsamhetskraven så ska bygglov beviljas. Enligt nya PBL ska besked ges inom tio veckor. Läs mer om nya PBL här.

Planstridig bygglovsansökan

Om bygglovsansökan strider mot planen kan det i vissa fall ändå beviljas om man anser att det inte påverkar planens intentioner negativt. Då krävs i regel grannars samtycke. Det är bra att känna till att handläggaren inte själv kan neka ett bygglov. Handläggaren kan bara antingen bevilja ärendet eller skicka det vidare till politikerna i byggnadsnämnden. I det senare fallet skriver handläggaren ett tjänsteutlåtande med ett förslag till beslut. Den sökande får då chans att bifoga ett yttrande där man kan argumentera för sin sak. Nämnden följer oftast tjänsteutlåtande men inte alltid. Se här.

Bygglovsfritt

Vissa mindre åtgärder är tillåtna utan bygglov. Det gäller friggebod, skärmtak, terrasser, plank m.m. Se mer här.

Bygganmälan

Den nya Plan och ByggLagen innebär ändrade anmälningsbestämmelser. Se länken för vad som gäller i ditt fall. Innan bygget för påbörjas krävs en bygganmälan. Där ska kvalitetsansvar, byggfelsförsäkring, färdigställandeskydd och andra tekniska frågor klargöras. Se här.

Byggvård

Allmänt

Boverket och Konsumentverkets gemensamma hemsida innehåller fakta och tips samt länkar till andra hemsidor. Den vänder sig till den enskilda fastighetsägaren, vad man behöver veta, bör tänka på m. m.

Kommunal planering

Korta ingresser om vad översiktssplan och detaljplan är.

Bygga och förvalta

Hur man som enskild går till väga.

Renovering, underhåll och skötsel


Boverket broschyr om bygglov

Boverket broschyr

Litteratur

  • Gamla fönster, renovera, restaurera och underhålla, Eva Stenbäck, 2010 - handbok
  • Vårda och renovera trähus, Sören Thunell, 2005 - handbok
  • Så renoveras torp och gårdar, Ove Hidemark, 2006 - klassiker
  • Bevara och sköta en gammal trädgård, Christina Ilminge, Prisma 2004 - handbok